Umowa deweloperska a koronawirus COVID 19

Mając na względzie panującą w kraju i na świecie sytuację związaną z koronawirusem COVID 19, postanowiliśmy wyjaśnić wasze wątpliwości związane ze statusem podpisanym dotychczas umów deweloperskich i przyszłych losach umów przyrzeczonych ustanawiających odrębną własność mieszkania lub domu i przeniesienia ich własności.

Jakie prawa przysługują nabywcy nieruchomości jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu podpisania umowy przyrzeczonej, czyli w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie deweloperskiej?

Zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego , w razie niedotrzymania przez dewelopera terminu przeniesienia własności wskazanego w umowie deweloperskiej, zanim skorzystasz z prawa odstąpienia od umowy, konieczne będzie wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie własności nieruchomości. Dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego dodatkowego terminu, masz prawo odstąpić od umowy, zachowując przy tym również uprawnienie do żądania zapłaty kary umownej za okres opóźnienia.

Należy zwrócić uwagę, iż w takim przypadku deweloper nie będzie mógł się powołać na wystąpienie tzw. siły wyższej, gdyż nie zostało to przewidziane w ustawie. Nawet jeżeli opóźnienie w wydaniu nieruchomości – przeniesieniu jej własności wynika z okoliczności niezależnych od dewelopera, to i tak w razie upływu dodatkowego terminu 120-dni o którym mowa powyżej, nabywca będzie miał prawo skutecznego odstąpienia od umowy.

*Należy sprawdzić czy w umowie strony nie przewidziały krótszego terminu dla nabywcy do odstąpienia od umowy, termin 120-dniowy może zostać skrócony w umowie, natomiast nie można go wydłużyć. W praktyce nie spotykamy się z umowami gdzie byłby krótszy termin, gdyż deweloperzy starają się jak najlepiej zabezpieczyć swój interes, jednak należy zwrócić na to uwagę, gdyż teoretycznie jest taka możliwość.

Jakie skutki ma skorzystanie przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej wskazanego powyżej?

Umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

W jakiej formie należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy?

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy deweloperskiej dla swojej skuteczności powinno zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Co w sytuacji kiedy to nabywca nie będzie w stanie wywiązać się ze swojej części zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej (w tym również z przyczyn związanych z pandemią COVID 19)?

Zgodnie z ust. 4 i 5 wskazanego powyżej art. 29 ustawy, deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku:

– niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dno od dnia doręczenia wezwania – chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej,

– niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności nieruchomości, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni – chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Kiedy można mówić o wystąpieniu siły wyższej?

Niestety w przepisach prawnych nie doszukamy się dokładnej definicji tego pojęcia, bazując jednak na powszechnej definicji tego zjawiska i orzecznictwie Sądów polskich, można przyjąć że siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, którego nie dało się przewidzieć jak również jemu zapobiec. Działania władzy państwowej również są traktowane jako siła wyższa.  Najczęściej siła wyższa kojarzy się nam z działaniem sił przyrody, jak np. pożary, powodzie, wybuchy wulkanów, epidemie, czy trzęsienia ziemi. O sile wyższej można również mówić w odniesieniu do niecodziennych zachowań ludzkich jak np. strajki, działania zbrojne, itp. Ostatnia kategoria siły wyższej może odnosić się do działań władz państwowych, zamknięcie granic, decyzja o wywłaszczeniu, zakaz importu itp.

Czy pandemia koronawirusa COVID 19 może być uznana za wystąpienie po stronie nabywcy lokalu tzw. siły wyższej a co za tym idzie, odebranie deweloperowi uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej z powodu niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego czy niestawienia się do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przez nabywcę?

Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie jest trudna, ponieważ każdorazowo Sąd powinien zdecydować czy mieliśmy do czynienia z wystąpieniem siły wyższej, a przede wszystkim czy wystąpił związek pomiędzy działaniem siły wyższej a brakiem realizacji zobowiązań nabywcy.

Jeżeli brak zapłaty środków pieniężnych przez nabywcę, będzie spowodowany przykładowo zawieszeniem działania banku, czy znacznym opóźnieniem w rozpatrywaniu wniosków kredytowych (a zakup miał być finansowany z kredytu) wówczas można będzie powiedzieć, że powodem niewywiązania się ze zobowiązania nabywcy było działanie siły wyższej.

Jeżeli jednak nabywca przykładowo nie stawi się na odbiór nieruchomości, gdyż jednak zmieni zdanie co do chęci jej zakupu i nie będzie związku pomiędzy brakiem fizycznego przystąpienia do odbioru, a działaniem siły wyższej, wówczas deweloper będzie mógł skutecznie odstąpić od umowy.

Natomiast jeżeli nabywca nie stawia się na odbiór, czy do podpisania aktu notarialnego gdyż objęty jest kwarantanną i nie ma możliwości opuszczenia miejsca zamieszkania, to będziemy mieć do czynienia z siłą wyższą.

Każdy przypadek powinien być indywidualnie oceniany. Jeżeli masz wątpliwości odnośnie swoich praw i obowiązków wynikających z zawartej już umowy deweloperskiej, możesz się z nami kontaktować. Na czas pandemii zapraszamy do kontaktu mailowego i telefonicznego.