Jakie konsekwencje ma podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej?

Raczej nie budzi niczyjej wątpliwości że do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości czyli jej sprzedaży, darowania, zamiany itd. konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Jeżeli uchybimy temu obowiązkowi wówczas dokonana czynność prawna będzie nieskuteczna, zatem nie będzie możliwości chociażby dokonania wpisu nowego właściciela w księgach wieczystych.

Co nam daje podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego i czy konieczne jest zachowanie takiej formy umowy?

Nie ma konieczności podpisywania przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, strony mogą zatem zawrzeć zwykłą umowę pisemną bez konieczności fatygowania się do notariusza.

Podstawowa korzyść dla Stron wynikająca z rezygnacji z formy aktu notarialnego to jak już wyżej wspomniano brak konieczności wizyty u notariusza a co za tym idzie szybszy czas podpisania umowy i możliwość uniknięcia kosztów notarialnych … i tutaj właściwie korzyści się kończą..

Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego daje nam zabezpieczenie na wypadek gdyby Sprzedający nie dotrzymał warunków zawartej umowy i nie chciał przenieść na Kupującego własności nieruchomości. Rynek nieruchomości zna takie przypadki, występowały one zwłaszcza w czasach bardzo dużego wzrostu cen nieruchomości – jak to wyglądało w praktyce czyli jakie konsekwencje ma podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej? – przykład jednego ze scenariuszy poniżej:

Strony podpisywały umowę przedwstępną w formie pisemnej, Kupujący wpłacał zadatek zwykle koło 10-15% ceny nieruchomości. Następnie deweloper przystępował do realizacji inwestycji i nagle orientował się że ceny nieruchomości w między czasie poszły w górę o np. 40%, w takiej sytuacji korzystniej dla niego było rozwiązać zawartą z Kupującym umowę zwracając nawet dwukrotność zadatku (czyli 10% wpłacone przez Kupującego plus dodatkowe 10% od siebie), a następnie sprzedać przykładowo mieszkanie za cenę 40% wyższą. W takiej sytuacji jeżeli umowa przedwstępna zostałaby zawarta w formie aktu notarialnego, Kupujący miałby prawo żądać zawarcia umowy przeniesienia własności a jeżeli Sprzedawca nie chciałby tego zrobić dobrowolnie, to wtedy sprawę można skierować do Sądu – wówczas Sąd wydaje wyrok, który zastępuje oświadczenie o przeniesieniu własności Sprzedającego i tym samym Kupujący może skutecznie nabyć nieruchomość.

Podpisując umowę przedwstępną w formie pisemnej i wpłacając zadatek, mamy co najwyżej prawo żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jednak nie możemy się domagać zawarcia umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności) w razie braku dalszej chęci sprzedaży przez Sprzedającego.

Reasumując:

Jeżeli bardzo Ci zależy na finalnym nabyciu nieruchomości to rekomendujemy podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

W przypadku wątpliwości i chęci skorzystania z pomocy przy opiniowaniu umowy przedwstępnej zapraszamy do kontaktu.