202001.14

Jak prawo chroni nabywcę mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera?

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek zapewnienia nabywcy jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Co to w praktyce oznacza i na czym polega powyższa ochrona?

Otwarty rachunek powierniczy – służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę w celach wskazanych w umowie deweloperskich (zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego). W przypadku otwartych rachunków powierniczych, wypłata środków uiszczonych przez nabywcę będzie następować zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego wskazanego w umowie deweloperskiej.

Zamknięty rachunek powierniczy – co do zasady jego cel jest podobny jak w przypadku otwartego rachunku powierniczego, tj. gromadzenie środków wpłacanych przez nabywcę na poczet zakupu mieszkania lub domu jednorodzinnego, jednak w przeciwieństwie do otwartego rachunku, wypłata środków na rzecz dewelopera nastąpi dopiero w momencie przeniesienia na nabywcę prawa własności do mieszkania lub domu jednorodzinnego. Wypłata środków będzie miała zatem jednorazowo charakter.

Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe – są to środki ochrony polegające na zapewnieniu przez dewelopera dodatkowej gwarancji nabywcy, na mocy której bank albo zakład ubezpieczeń będzie zobowiązany do wypłaty nabywcy równowartości wpłaconych przez niego środków w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, bądź też odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej. W momencie podpisania finalnego aktu notarialnego umowy przenoszącej własność na nabywcę, gwarancja bankowa / ubezpieczeniowa wygasa.

Co w praktyce najczęściej oferują deweloperzy?

Zdecydowana większość umów jaką opiniujemy zawiera tylko jeden środek ochrony w postaci otwartego rachunku powierniczego, który jest stosunkowo najtańszy dla dewelopera, a równocześnie bardziej korzystny gdyż pozwala finansować prowadzoną inwestycję systematycznie zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia bez konieczności oczekiwania na moment przeniesienia własności nieruchomości.

Co w przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości?

Ustawodawca wraz z wprowadzeniem przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dokonał również zmian w kolejnym akcie prawnym tj. Prawie upadłościowym i naprawczym, aby lepiej zabezpieczyć interes nabywcy lokalu. Obecnie środki jakie nabywca zgromadzi na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości na której realizowana jest inwestycja dewelopera stanowią odrębną masę upadłości w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, która służyć będzie w pierwszej kolejności zabezpieczeniu roszczeń nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wchodzących w skład danego przedsięwzięcia deweloperskiego.